【全球新视野】合景泰富再活10年的“筹码”

2022年是中国房地产业绩的分水岭。

【资料图】

据Wind数据，发布2022年业绩预告或业绩快报的65家A股上市房企中，有超8成房企因毛利低、销售回款缓慢、计提资产减值等因素影响出现利润下滑情况，其中亏损房企达37家，除了民营企业亏损以外，其中有17家央企、国企和混合所有制企业预告2022年归属股东净利润亏损，百亿亏损者比比皆是。

3月31日，合景泰富发布2022年年报，公告显示合景泰富集团2022年预售额合计508.6亿元，预售面积为256.7万方，全年营业收入为人民币134.53亿元，按权益合并收入224.62亿。受外部环境影响，合景泰富集团年内亏损约人民币98.42亿元。

对于经营数据下滑，合景泰富表示，持续及长时间的新冠肺炎疫情于2022年对中国房地产市场造成重大影响，导致建设进度延迟及置业者信心减弱，以致本集团年内之物业销售及交付面积下降。

尽管如此，合景泰富却用深耕产品力，换来核心资产和城市综合产品群的反哺。

2022年，豪宅与城市综合体赛道20年多年，合景继续解锁“新优质资产”的保值公式，在豪宅赛道推出了“臻系”臻溋·名铸、臻颐府等标杆产品，引领大湾区高端住宅风向，进击大湾区2000万以上赛道榜首，而投资型物业同比稳增，扛住了疫情与市场下行双重考验，2022年按权益合并租金收入18.82亿，依然保持稳定，购物中心、写字楼、酒店实现多元协同、轻重结合、均衡发展。

豪宅赛道 穿越周期

2022年，受疫情影响，整个房地产行业面临着前所未有的挑战和压力。据统计，2022年全国房地产开发投资人民币132，895亿元，比上年下降10.0%；商品房销售面积135，837万平方米，比上年下降24.3%；商品房销售额人民币133，308亿元，下降26.7%。

在不确定的去年，什么才是确定的？

有数据显示，2022年核心十城总价1000万以上豪宅新房表现不俗，同比增长10%。其中上海1000万以上豪宅共成交14973套，同比增长44%，位居全国之首；杭州以4652套，同比增长22%，位居第二；广州则以2942套，同比增长20%，摘得探花之位。

说到大湾区豪宅赛道，打造过誉峰、天銮、瑧林等高端豪宅的粤系房企合景泰富是不得不提及的存在，从其年报当中，有一组数据值得注意：

广州臻颐府是2022年广州，200m2以上，1500万总金额以上住宅套数年度销冠、广州臻溋·名铸在2022年刷新广州公寓成交单价、深圳臻林天汇2022年成为了深圳市千万级大平层公寓销冠。

要知道2022年房企产品力下滑严重，保交付压力巨大，不少出险房企还出现烂尾房，更别提把心思放在产品力提升，尤其是民营企业。

而2022年是大湾区的豪宅之年，在广州，保利天珺、琶洲TOD等央企国企高端产品蜂拥面世，民企能做到产品受到市场认可，侧面反映其在优质资产布局上的“不走寻常路”。

2022年，一、二线城市土储占比达到95%的合景泰富在研发、迭代和推出新产品方向上持续输出，荣获亿翰智库颁发的“2022中国房企超级产品力TOP19”，臻系列产品获得“2022中国房企十大豪宅产品线”，臻溋·名铸项目获得“2022中国房企十大高端臻选作品”。

“臻系”是合景泰富最新产品力的代表作，以地段不可复制性、设计艺术性、创新引领性、圈层纯粹性四大价值引领全行业。

以臻系的五大产品为例，涵括江、山、中轴、城芯、海五大场景，臻溋·名铸御江封藏，揽获从荔湾到天河，40公里南向江岸最后一座一线临江江幕大平层，在规划、配套、资源上，超越紧密相依的珠江新城；臻颐府与山无界，是天河CBD唯一3300亩城市森林环伺的CBD畔山大宅；香港凯玥山海无价，收藏香港百亿港岛南，一线滨海超级地标豪宅，背靠翠绿山峦、前临东博寮海峡无敌海景，自带天然隐私屏障。

城景方面，ONE68国际都会垂直综合体收藏珠江新城最后一座CBD中轴资产。多维度链接居民服务需求和物业服务，用更贴心、更有温度的服务构建服务生态圈，成都J300择址金融城芯交子大道黄金地段，用有限的土地聚集最高密度的资源。

另外，合景泰富还不吝于重金打造丰富的设计师库，与KellyHoppen、小坂龙、小林政彦等全球两百多名国际设计大师通力合作，让业主所持资产不仅仅是空间资产，还有优质的社区服务、社群生态，以及不过时的经典设计元素穿越周期。

优质产品的给合景构筑了厚实的资产保护垫，有助于其进一步优化资产结构，离开了2022年艰难的一年，在2023年春季“小阳春”厚积薄发。

佛山泷景获2022年佛山禅城套数销冠、北京寰汇公馆获2022年北京商务型公寓年度销冠、成都臻院获2022年成都千万级商墅销冠、杭州天樾四季城获2022年度塘栖板块成交套数&成交金额双冠王。

城市综合体优质集群展现放射力

除住宅项目外，2022年，合景泰富城市综合体、投资型物业也让其有了更多的可能性。

2022年，北京通州的合景国际金融广场荣获美国MUSE DESIGN AWARDS金奖、GFD Awards“全球未来设计奖”，广西合景国际金融广场获评“2022广西地产商务地标奖”。

作为资深的中国城市综合运营商，合景泰富从2008年就开始布局投资型物业赛道，以研究和开发城市CBD级优质空间集群为重要特色，一系列耳熟能详的投资型物业IP诞生，如IFP、IMP、广州W酒店、木莲庄、MUSTEL、悠方、摩方等。城市方面，以珠江新城城市综合体、交子大道城市综合体，都让合景在住宅、写字楼、购物中心、酒店、长租公寓等多赛道空间开发与运营的驾驭能力得到了证明。

2022年疫情爆发，合景泰富投资型物业赛道更是稳如磐石。

按权益合并租金收入18.82亿，商场占比29%、写字楼占比26%、酒店占比35%；疫情反复之下，总体租金收入稳定，其中，商场增长11%，写字楼增长9%。2022年，广州汇金国际金融中心&汇金中心更是获2022年广州写字楼年度销售面积、金额双冠王。

2022年疫情加剧，合景泰富逆流而上，抓住商业契机，升级特色消费场景，打造“城市微度假生活”，跨越了线上线下的“隔阂”，不断产生了新商业链接。

其中广州东部CBD商业集群的成功打造，广州知识城悠方、知识城MUSTEL酒店成功开业，综合体不同业态相互引流，形成了良性互动，也引领了知识城板块成为东部CBD重要流量入口。成都悠方四周年销售同比增长105%， 6.18-6.19连续突破年度单日业绩新高、苏州悠方4周年日均流量5.6w同比2021年增长20.4%。

2023年，随着市场的转好，融资环境的改善，从销售方面看，中指研究院监测的重点100城，一季度销售面积同比增长近两成，但绝对量仍处2015年以来的同期低位，3月环比1-2月交易热度有所下降。

克尔瑞认为，2023年中央层面将延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。但结合住建部部长对房地产企稳回升的4个原则定义，中央层面政策力度不会太大，不会搞强刺激，不会走用房地产刺激短期经济的老路。

可见，市场回暖是一个长周期反复螺旋发展的过程，像合景泰富这样多赛道、多业态均衡发展，才能保障一家房企在新周期的韧性。但总体而言，2023年超越2022年是大趋势，如果去年都能穿越周期的产品，今年肯定是新周期里的香饽饽。

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